- Immobilier-hypothèque-PPD-caution - Dominique Dancoisne
Les garanties liées au prêt immobilier ne sont pas systématiquement discutées par l'acquéreur d'un bien, alors que le taux du crédit et le coût de l'assurance le sont. Or, il est très important de pouvoir évoquer les différentes garanties avec son banquier pour au-moins deux raisons : leur coût respectif et leur fonctionnement.
L'hypothèque et la taxe de publicité foncière (ou droits de mutation ou d'enregistrement)
Cette sûreté réelle, qui est aussi la plus onéreuse, est la préférée des banquiers et des notaires, car la garantie est prise directement sur le bien immobilier, neuf ou ancien, qui fait l'objet du prêt, ou encore sur le terrain à bâtir. L'hypothèque fait donc l'objet d'un acte notarié, et l'inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien. S'il existe plusieurs créanciers, le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.
La taxe de publicité foncière, qui s'applique dans la plupart des transactions immobilières, représente, en 2010, 5,09% du prix de vente (ou de la valeur vénale de l'immeuble) pour un logement ancien, et 0,715% pour un logement neuf.
Ces frais seront réduits selon le type de prêt : PAS, prêt conventionné, prêt d'épargne logement, prêt à taux zéro, etc.
Estimation des frais d'acquisition et de mainlevée d'hypothèque
Selon l'article 1593 du Code civil, les frais d'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur du bien immobilier. Cependant, le vendeur peut accepter de les payer, le prix étant alors dénommé "acte en mains" ou "contrat en mains".
Le site "paris.notaires.fr" vous permet d'obtenir très facilement et assez précisément une estimation des frais d'acquisition dans l'ancien, en VEFA, ou dans d'autres contextes, ainsi qu'une estimation des frais de mainlevée d'hypothèque, lesquels représenteront 1.050 euros, soit environ 0,70% pour un prêt initial de 150.000 euros, dont 0,43% destinés au Trésor Public, mais 1.710 euros, soit environ 0,57% pour un prêt initial de 300.000 euros, dont 0,35% destinés au Trésor Public. Les frais de mainlevée d'hypothèque ne seront payés qu'à terme, lors du remboursement anticipé du prêt, en cas de renégociation totale du prêt (et non de modulation) ou de revente du bien immobilier. Mais si le prêt atteint son terme normal, l'hypothèque reste inscrite pendant deux ans (un an si l'hypothèque a été prise après le 23 mars 2006), puis disparait sans frais.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, il faut savoir que la banque peut faire vendre l'habitation en cas d'impayé, même si le propriétaire a changé. Le nouvel acquéreur sera bien avisé de demander la mainlevée de l'hypothèque ou de l'inscription en PPD.
Le Privilège de Préteur de Deniers ou PPD, en principe sur les biens immobiliers existants
Le PPD, prioritaire sur l'hypothèque, obéit à un fonctionnement proche de celle-ci en cas de défaillance de l'emprunteur. Elle concerne les biens qui existent déjà, avec ou sans travaux. Les logements neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ne sont pas concernés. Cependant, en VEFA, il arrive fréquemment qu'un banquier prenne une garantie de PPD sur le premier déblocage de fonds correspondant à 30% du montant du prêt, lequel déblocage étant réalisé conjointement à la signature des actes chez le notaire. Le solde de la garantie sera effectué en hypothèque complémentaire.
Cependant, qu'il s'agisse d'une hypothèque ou d'un PPD, en cas d'impayés, le créancier pourra saisir le bien financé à crédit et le vendre par voie judiciaire.
Pour l'acheteur, l'avantage se situe au niveau des frais allégés, et de l'absence de taxe sur la publicité foncière.
Coût dégressif selon l'apport personnel pour le système de caution garantie par une société spécialisée
- Le premier avantage du système de caution réside dans le fait que les sociétés de cautionnement permettent aux "bons" profils d'emprunteurs -ceux qui disposent d'une épargne suffisante- d'éviter la prise de garantie d'une sûreté réelle sur le bien financé, qu'il soit neuf, en VEFA, ou ancien. Dans le cadre d'un montage "in fine", l'adossement est considéré comme de l'apport personnel, et contribuera à l'obtention d'un taux privilégié. Mais au moindre impayé, la société de cautionnement n'hésitera pas à prendre une promesse d'hypothèque, susceptible de se transformer en hypothèque.
- Le second avantage réside dans le fait qu'il n'y aura pas de frais de mainlevée, s'agissant d'un acte sous seing privé. Il sera généralement possible de transférer la garantie sur une nouvelle opération, sans frais supplémentaires.
Le système de caution au Crédit Logement
Le coût est plus élevé au départ du prêt, mais une partie des frais sera restituée en fin d'engagement. La contribution qui est demandée à l'acquéreur (voir ici les deux barèmes possibles) se compose :
- D'une commission, définitivement acquise à l'organisme de caution,
- D'une contribution au Fonds Mutuel de Garantie, qui donnera lieu à une restitution partielle (généralement 75%) en fin de prêt, ou encore si ce prêt est remboursé totalement par anticipation. Le remboursement peut en être demandé directement auprès du Crédit Logement, sans attendre que la somme transite par la banque du propriétaire.
Les autres systèmes de caution : SACCEF, CMH, CAMCA, SOCAMI, BRED Habitat, etc.
- La SACCEF accompagne les prêts émis notamment par la Caisse d'Epargne, mais aussi par d'autres banques. La cotisation varie selon le profil de l'emprunteur, et n'est pas restituable. Le fonctionnement est similaire à la CAMCA (Crédit Agricole), assorti à des conditions d'emprunt.
- Le cautionnement mutuel de l'habitat (CMH) s'adresse aux clients du Crédit Mutuel. Les frais correspondent à une cotisation unique acquise au CMH, et d'une participation au capital social, sous forme de souscription de parts sociales remboursables en fin de prêt. Le processus est similaire auprès de la SOCAMI (Banque Populaire) et de la BRED.
Les cautions "mutuelle fonctionnaire"
Seuls les fonctionnaires (Education Nationale, Trésor, PTT, Energie atomique, Police, Justice, etc.), et certaines activités particulières, peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties spécifiques est la CASDEN, qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.
A lire en complément (du même auteur) :
Crédit à la consommation grâce au prêt hypothécaire rechargeable
Dominique Dancoisne - Formatrice en pédagogie auprès des Sapeurs-Pompiers, je commercialise aussi la FOAD EducExpert auprès des SDIS et des ...
