- Déclaration spéciale des revenus fonciers 2044S - Formulaire impots.gouv.fr
La vie n'est pas un long fleuve tranquille, et de nombreux bouleversements peuvent survenir entre le moment où vous décidez de réaliser un investissement locatif, et celui où vous aurez, à défaut d'avoir remboursé l'intégralité du prêt, terminé la période de défiscalisation.
Quelles sont les différentes situations susceptibles de remettre en cause la réduction d'impôt liée au dispositif Scellier ? Nous distinguerons celles qui sont relatives au bien, et celles qui sont relatives à votre parcours de vie.
Remise en cause de l'avantage fiscal durant les neuf premières années, et après la période initiale d'engagement de location
- Au cours de la période initiale de 9 ans, la reprise est pratiquée sur l'ensemble de la période.
- Au cours de l'une des deux périodes triennales complémentaires, la reprise est pratiquée sur la période triennale au cours de laquelle l'évènement générateur est intervenu.
La reprise fiscale signifie que l'impôt sur le revenu sera majoré du montant des réductions d'impôt pratiquées, que le revenu foncier sera majoré des déductions spécifiques imputées, et que des pénalités seront appliquées.
Délais de construction non respectés
Cet aspect ne concerne pas la VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), puisqu'aucun délai d'achèvement des travaux n'y est exigé.
En revanche, la construction d'un logement par le contribuable doit être achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire.
Les locaux transformés en habitation, les logements réhabilités, les locaux inachevés sont également concernés par des délais et des conditions d'exécution.
Non-respect de l'engagement de location
- Aucune mise en location du logement n'a été faite par le propriétaire.
- La mise en location a été faite hors délai.
- La location a été interrompue pendant une durée supérieure à celle admise (généralement un an au maximum, sous condition de recherche active de locataire).
Non-respect des conditions de location
- Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale pour le locataire, en continu, et pendant au moins 9 ans.
- Le logement ne peut pas être utilisé par le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, par exemple), le titulaire du bail ne doit pas être l'un des associés de cette société, ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.
- En Scellier intermédiaire (le problème ne se pose pas en Scellier classique), si le propriétaire souhaite louer le bien (pendant 9 ans maximum) à un ascendant ou à un descendant, il doit respecter un délai minimal de location de 3 ans avec un locataire n'entrant pas dans les catégories précitées. Cette mise à disposition à un ascendant ou à un descendant, à titre onéreux ou gratuit, suspendra la réduction d'impôt et la déduction spécifique de 30%. Elle ne peut intervenir que durant la période initiale de 9 ans, et elle est calculée de date à date pour en être défalquée, ce qui retardera d'autant l'échéance de cette première période.
- Le changement d'affectation du logement durant la période d'engagement de location (passage en meublé, par exemple), le dépassement du plafond de loyer, le non respect des conditions de ressources du locataire en Scellier intermédiaire, constituent des motifs de requalification fiscale.
Modifications juridiques du fait de l'investisseur
Durant la période d'engagement de location, la cession du logement -ou des parts de SCPI- entraine la reprise de l'avantage fiscal. Il s'agit des cas de mutation à titre onéreux ou gratuit, du démembrement de propriété, de l'échange ou de l'apport en société, de l'inscription du logement ou des titres à l'actif d'une entreprise individuelle, des cessions de droit indivis.
- Rappelons à ce propos que le logement peut être acquis en indivision, chaque co-indivisaire pouvant ainsi bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part.
- En outre, un logement revendu avant l'entrée dans les lieux du locataire peut bénéficier de la réduction d'impôt (accordée au nouveau propriétaire), à condition qu'il n'ait jamais été occupé.
Exceptions à la remise en cause de l'avantage fiscal
Aucune remise en cause ne sera effectuée par le fisc si le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune est victime de l'une des situations suivantes :
- Décès (le conjoint survivant attributaire du logement peut alors demander la reprise du dispositif à son profit).
- Invalidité de seconde ou troisième catégorie reconnue.
- Licenciement, qu'il soit ou non pour motif économique.
Départ de l'investisseur à l'étranger
Pour bénéficier des dispositifs Scellier classique, intermédiaire ou majoré (outre-mer), la nationalité du contribuable n'a pas d'importance, mais il faut qu'il soit résident fiscal en France (ne sont pas compris les Collectivités départementales d'Outre-Mer).
- L'avantage fiscal obtenu avant le transfert hors de France du domicile fiscal du bénéficiaire n'est pas remis en cause.
- Durant la période d'engagement de location initiale (9 ans) ou prorogée (2 x 3 ans), la durée d'expatriation de l'investisseur est perdue pour la défiscalisation.
- Si le contribuable rétablit son domicile fiscal en France durant la période d'engagement de location initiale ou prorogée, la réduction d'impôt s'impute sur l'impôt relatif aux années restant à courir à la date du retour.
Une exception existe pour les locations consenties dans le secteur intermédiaire, ou en ZRR (Zone Rurale de Revitalisation) : la déduction spécifique sur les revenus bruts tirés de la location du logement continue de s'appliquer pendant la période où le contribuable est domicilié hors de France.
Obligations du contribuable : la déclaration 2044-EB d'engagement de location
L'investisseur contribuable qui souhaite bénéficier de la réduction d'impôt est tenu de joindre certains documents à la déclaration de revenus de l'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure :
- La déclaration 2044-EB.
- En secteur intermédiaire, il faut fournir une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires relatif à l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Source : Bulletin Officiel des Impôts (BOI) N° 5B-17-09, instruction du 12 mai 2009
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Défiscaliser en Scellier : conditions de construction et de location
Dominique Dancoisne - Formatrice en pédagogie auprès des Sapeurs-Pompiers, je commercialise aussi la FOAD EducExpert auprès des SDIS et des ...
