- Coût de l_argent pour un crédit immobilier - Dominique Dancoisne
Afin d'optimiser votre investissement en immobilier locatif sur le long terme, deux composantes essentielles vous permettront de réaliser un achat objectif, et donc plus serein :
- Le choix judicieux du type de crédit et de sa durée.
- La connaissance des différents postes de charges et de leur évolution.
Quelle est la durée optimale d'un prêt affecté à un investissement immobilier locatif ?
Lorsqu'un particulier achète à crédit sa résidence principale, il souhaite en général souscrire un prêt aussi court que possible, en montant et en durée, en fonction de ses capacités de remboursement.
Dans le cadre d'une opération de défiscalisation, le raisonnement est différent. Il s'agit d'abord d'une opération financière, reposant avant toute autre considération sur un bien immobilier de qualité, situé dans une zone de forte demande locative.
Déduction des intérêts et de l'ADI sur les revenus fonciers
Sachant que les intérêts du prêt et l'ADI (Assurance Invalidité Décès, à ne pas confondre avec une assurance-vie) seront déduits exclusivement des revenus locatifs (les loyers en général, et pas seulement ceux de l'opération en cours), l'objectif est de "gommer" les loyers perçus le plus longtemps possible, notamment par le biais des intérêts. L'un des objectifs de l'opération est de défiscaliser, et non de payer davantage d'impôt sur les revenus locatifs. Les intérêts qui ne sont pas déductibles au titre d'une année donnée pourront l'être au cours des dix années suivantes.
Protection de la famille de l'investisseur grâce à l'assurance invalidité-décès
Si l'investisseur est victime d'un accident de la vie, l'ADI solde le prêt, les héritiers reçoivent l'intégralité du logement, qui a pris de la valeur, et le versement des loyers mensuels, également revalorisés.
Le montant à solder sera bien entendu très différent si le crédit porte sur 15 ans ou sur 25 ans.
Choisir une échéance plus faible permet d'épargner en parallèle
Même si vous avez la possibilité de régler une mensualité de crédit élevée, il est généralement préférable de consacrer une somme moindre chaque mois au remboursement de votre prêt, et de placer vos liquidités, par exemple dans une assurance-vie.
Fonctionnement du crédit amortissable
Avec un prêt amortissable, vous rembourserez chaque mois une partie du capital et une partie des intérêts calculés sur le capital restant dû (CRD), ainsi que l'ADI. Cela signifie que vous aurez, durant les premières années (approximativement après un tiers -voire la moitié- de la durée du prêt), beaucoup d'intérêts à déduire de vos revenus locatifs. En seconde partie du prêt, c'est l'inverse qui se produira : vous rembourserez alors davantage de capital, avec pour conséquence une fiscalisation du prorata des revenus locatifs "non gommés".
Fonctionnement, avantages et inconvénients du crédit in fine
Avec un prêt in fine, vous ne rembourserez chaque mois que les intérêts et l'ADI, et le capital sera soldé en une seule fois, généralement au bout de quinze années. Certaines solutions financières proposent de poursuivre le crédit in fine prévu sur 15 ans avec un crédit amortissable sur 10 ans (en portant ainsi la durée totale de l'emprunt à 25 ans). Le crédit in fine semble intéressant au premier abord, car le montant des intérêts restant dus, qui ne varie pas durant toute la durée du prêt, est supérieur à celui d'un prêt amortissable.
Néanmoins, le prêt in fine comporte deux particularités :
- Afin d'être certain d'obtenir le remboursement du capital au terme prévu, le banquier exigera qu'un support d'épargne appartenant à l'investisseur soit nanti (c'est-à-dire qu'il serve de garantie, exclusivement pour le crédit concerné). Il s'agira en général d'un contrat d'assurance-vie, d'un PEA (Plan d'Epargne en Actions), ou de tout autre support financier existant ou souscrit pour l'occasion. Ce contrat sera généralement alimenté par des versements réguliers de la part de l'investisseur. Au terme du prêt, ce placement augmenté des intérêts permettra de rembourser le capital emprunté initialement.
- Les taux proposés pour les prêts in fine sont toujours légèrement supérieurs à ceux associés aux prêts amortissables. En effet, le fait que le placement nanti initial, ainsi que les versements complémentaires, soient productifs d'intérêts, crée un effet de levier financier dans le montage. Le crédit in-fine doit ainsi être réservé aux investisseurs qui disposent d'une surface financière importante et stable.
Choisir entre un crédit à taux fixe et un prêt amortissable à taux révisable. Indice TME et indice Euribor
Un taux fixe est couramment basé sur le TME (Taux Moyen des Emprunts d'Etat) à plus de sept ans, et sa courbe est historiquement -sauf à de rares exceptions liées à de courtes crises financières- plus élevée que celle des taux à court terme. Il est en effet logiquement plus risqué de prêter à long terme qu'à court terme.
Un taux révisable est indexé le plus souvent sur l'Euribor (EURo InterBank Offered Rate) 3 mois, 6 mois, un an (taux d'intérêt du marché interbancaire de la zone Euro). Il évolue selon les modalités du contrat, et entraine :
- Soit l'ajustement de la mensualité, à la hausse ou à la baisse, en conservant alors la même durée de remboursement.
- Soit l'ajustement de la durée de remboursement, à la hausse ou à la baisse, en conservant une mensualité inchangée (cas de figure privilégié dans les emprunts pour investissement locatif).
- Soit un "mix" des deux situations précédentes.
Taux capé et aucune IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) pour le prêt à taux révisable
Le cap de taux, qui n'est pas automatique, sera bien entendu privilégié en association avec un taux révisable, car il s'agit d'une limitation à la hausse (ou à la fois à la hausse et à la baisse, en fonction du contrat) de la variation globale du taux d'intérêt. Ainsi, un taux de 3,6% capé 1 ne pourra pas dépasser 4,6%.
Il est fréquent de revendre un investissement locatif après la période d'engagement initial de location (9 années, plus 3 années supplémentaires en droit commun dès lors qu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global), alors que l'emprunt a généralement été souscrit sur 25 années. L'absence d'IRA, généralement après les 5 premières années de remboursement du crédit, sera alors appréciable, sachant qu'elle représente un semestre d'intérêt calculé sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû (CRD).
Dominique Dancoisne - Formatrice en pédagogie auprès des Sapeurs-Pompiers, je commercialise aussi la FOAD EducExpert auprès des SDIS et des ...
